Teknik ODASB/ODASW – Rumah – MLTA – KWSP – Loan ASB

Entri kali ini nampak sedikit berat. Tapi teknik ni akan nampak berbaloi-baloi kalau di aplikasikan berdasarkan kita manipulasi segala bentuk tools yang ada ditawarkan sekarang ni. Teknik combo ini berdasarkan buah fikiran seorang yang otai dalam hal kewangan dan aku ceritakan dekat sini untuk dikongsi bersama samada tenik ni boleh diterima pakai oleh kotak pemikiran kamu atau tidak.

Aku pernah bersurah dan kita dah belajar berkenaan ODASB, kebaikan serta bagaimana nak apply instrument ni dekat entri terdahulu. Rasanya benda ni dah berjela-jela aku terangkan. Kamu bolehlah refer berkenaan hal ni dekat entri terdahulu tu.

Proses pemilihan serta persediaan berkenaan rumah juga aku dah terangkan secara panjang lebar tapi lebih fokus kepada rumah lelong. Perbezaan serta kebaikan antara MLTA dan MRTA juga aku dah terangkan pada entri sebelum ni. Begitu juga berkenaan Loan ASB. Kalau ini adalah pertama kali kamu singgah di sini dan sepatah haram kamu tak faham apa yang aku terangkan, sila pergi belajar berkenaan semua perkara yang aku maksudkan.

Kita ambil contoh berdasarkan 2 pilihan berikut bila kita bercadang nak beli sebuah rumah teres 2 tingkat (Double Storey Intermediate House) berharga RM288K.

Option 1

Home loan amount : RM288K
Loan documentation fee : RM7K
MRTA : RM10K

Jumlah : RM305K
Pakej Pembiayaan Perumahan : BLR – 1.9% sepanjang 30 tahun
Bayaran Bulanan : RM 1,485 sebulan

Ok, figure dekat atas adalah normal bagi kebanyakan orang di Malaysia terutamanya golongan pertengahan dan ke atas. Kalau kamu rasakan kamu berkemampuan untuk membayar jumlah bulanan di atas tu, sekarang ni kamu boleh berhenti dan tutup komputer kamu kemudian pergi tengok tv atau pun buat perkara yang kamu suka.

Bagi aku, aku bukan orang biasa. Seboleh-bolehnya aku cuba nak lari daripada bayar sejumlah bayaran bulanan setinggi tu. Aku pun ada komitmen lain, kamu tahu! Hidup pun dah susah. Itu pun belum lagi campur dengan duit yang terpaksa dikorbankan untuk hal kecemasan. Jadi apa aku nak buat ni? Instead of MRTA, aku try ambil MLTA untuk strategi aku ni.

Option 2

Home loan amount : RM288K
Loan documentation fee : RM7K
MRTA : RM0

Jumlah : RM209K
Pakej Pembiayaan Perumahan : BLR – 1.9%
Bayaran Bulanan untuk 30 tahun : RM 1,436 sebulan
Bayaran Bulanan untuk 35 tahun : RM 1,334 sebulan
Bayaran Bulanan untuk 40 tahun : RM 1,262 sebulan

Ok, dekat sini kamu dah nampak, kalau kita panjangkan lagi tempoh pembayaran, maka lagi rendahlah bayaran bulanan kan? Ok, sekarang ni kita campur pula dengan bayaran bulanan MLTA bagi setiap pecahan tempoh bayaran tu seperti dekat bawah ni;

MLTA : RM5.5K setahun atau RM460 sebulan (RM250K / mature 25 tahun)

Tenure 30 tahun : RM 1,436 + RM 460 = RM 1896 sebulan
Tenure 35 tahun : RM 1,334 + RM 460 = RM 1794 sebulan
Tenure 40 tahun : RM 1,262 + RM 460 = RM 1722 sebulan

Alamak! Boleh tahan banyaknya bayaran bulanan. Terduduk nak bayar sebab lagi banyak daripada Option 1 hatta sekalipun ambil tempoh 40 tahun. Tapi aku tahu, membuat pilihan ke atas MLTA lebih berbaloi daripada MRTA. Dalam hal ni, aku pilih tempoh 40 tahun.

Tenure 40 tahun : RM 1,262 + RM 460 = RM 1722 sebulan

Tapi gila apa aku ambil 40 tahun ni? Dah pencen atau berhenti kerja pun tetap kena bayar ansuran bulanan rumah yang tak habis lagi. Ada alasannya kenapa aku ambil bayaran tahunannya yang panjang. Sebabnya untuk mengurangkan bayaran bulanan lah.

Kalau ada bank mana-mana bank dapat offer lebih daripada tu, lebih baik kamu sambar saja. Jadi macam mana aku nak kurangkan pembayaran bulanan ni? Dekat sini, aku akan gunakan kuasa dan peranan KWSP. Sila la apply untuk buat pengeluaran secara bulanan daripada Akaun 2 let say sebanyak RM300 untuk bayaran home loan. Ok, sekarang bayaran bulanan dah rendah seperti di bawah.

Tenure 40 tahun : RM 1,262 + RM 460 – RM 300 = RM 1422 sebulan

“Apa?! Keluarkan duit KWSP? Buat rugi je keluarkan duit daripada KWSP. Bukan ke KWSP tu buat simpanan hari tua? Dah gila ke nak bawa keluar? Lagipun macam lebih kurang je bayaran untuk Option 1?”

Ok, kalau kamu rasakan dengan membuat pengeluaran daripada KWSP tu membuatkan kamu akan berasa rugi, sekarang boleh berhenti membaca, tutup komputer dan pergi tengok tv.

Bukan apa, kita buat pengeluaran daripada Akaun 2 tu sebenarnya untuk kurangkan bayaran bulanan daripada duit kita sendiri. Generally speaking, duit KWSP tu adalah untuk bayar MLTA. Setakat membuat perbandingan untuk Akaun 2 tu lepas 30 tahun pun belum tentu dapat cecah RM150K kamu tahu! Biar duit KWSP tu berkerja untuk memberi perlindungan dan kesenangan kepada kamu di kemudian hari.

“Aku rasa tetap tinggi bayaran bulanan tu. Macam mana nak bagi rendah lagi? Ada cara tak?”

Ada caranya. Macam ni, kita tahu yang MLTA setahun adalah RM5.5K. Agak-agaknya, RM5.5K bersamaan berapa jumlah simpanan ASB jika dividen bersamaan 7%?

Senang cerita, dalam RM80K la gitu.  Jadi pergila ambil Loan ASB Easy-RHB sebanyak 80K dengan bulanan RM309. Dividen ASB RM80K x 7% = RM5600; bayar MLTA secara tahunan dan joli katak la lebihan RM100 tu. Sekarang ni bayaran bulanan yang kamu kena bayar;

Tenure 40 tahun : RM 962 + RM 309 – RM 300  = RM 1271 sebulan

Nampak tak? Bayaran dah berkurang. Atleast, bayaran untuk 5 tahun pertama dah boleh rilek-rilek sikit. Kenapa? Sebab Easy-RHB 5 tahun bayar faedah sahaja.

Ingat lagi tak yang MLTA matang masa 25 tahun dan Loan ASB pun matang pada 25 tahun? Pada tahun ni la magik akan berlaku. Pada yang bijak pandai, mungkin dah nampak dah apa yang aku cuba terangkan dekat sini.

Pada tahun ke-25 ni, kamu akan dapat RM250K daripada MLTA dan RM80K daripada Loan ASB yang membawa jumlah kedua-duanya RM330K. Dengan duit sebanyak ni, sila la selesaikan hutang rumah kamu tu dengan kadar segera.

Sila semak berapa balance principal yang tinggal pada akhir tahun ke-25? Mengikut kira-kira aku adalah dalam RM168K. Selesaikan hutang ni terus dan akan ada baki lagi RM162K. Nak buat apa duit sebanyak ni pula? Suka hati nak buat apa. Nak pergi haji lagi bagus.

Dalam study case ni, aku rasa ianya bukanlah sempurna mana. Jika diambil kira, ianya adalah lebih awal 5 tahun daripada Option 1 dan lebih awal 15 tahun daripada Option 2. Aku tahu kalau Option 1 di layan dengan pengeluaran KWSP sebanyak RM300, dapat selesaikan dalam 21.5 tahun. Beza 3.5 tahun je. Tak ralat sangat kut.

Bayangkan kalau la duit KWSP sebanyak RM300 x 12 bulan x 5% dividen KWSP x 21.5 tahun = RM81K yang terbenam dalam nilai rumah. Ianya tidak membantu serta berkerja langsung untuk kamu. Lebih parah nilai RM10K untuk MRTA akan burnt terus without refund.

Kalau aku ambil Option 2, sekurang-kurangnya nilai RM300 dalam KWSP tu akan berkhidmat dan melindungi aku dengan menyumbang sebanyak RM250K berbanding RM300 x 12 bulan x 5% dividen KWSP x 30 tahun =< RM150K.

Pada aku benda ni sedap kalau dapat gunakan Fix Interest sebab dah tak fikir sangat berkenaan turun naik bayaran pokok bulanan rumah tu. Bayaran pokok dah tentu sama sahaja. Kalau perasan, yang akan jadi variables untuk bayaran pokok bulanan umah tu pada turun naik BLR.

Dan lagi satu, kalau kamu perasan, aku tak bercerita pun pasal ODASB sebab benda ni aku hanya gunakan untuk buat downpayment beli rumah tu sahaja pada  peringkat permulaan.